Teilrevision des Schweizerischen Zivilgesetzbuches

Vernehmlassungsantwort der Schweizerische Volkspartei SVP

(Immobiliarsachen- und Grundbuchrecht)

Zentrale Punkte der Revision, so etwa das Raumrecht, das Nachbarrecht, wie auch Punkte beim Bauhandwerkerpfandrecht sind aus wirtschaftlicher, finanzieller oder organisatorischer Sicht nicht tragbar. Die SVP lehnt deshalb die vorgeschlagene Teilrevision des ZGB in weiten Teilen ab.

Zu einzelnen Änderungsvorschlägen

Inhalt und Beschränkungen des Grundeigentums

Art. 679 und 679a-VE-ZGB und 684 VE-ZGB (Nachbarrecht)

Bereits die Marginale von Art. 679a schafft Unverständnis in dem Sinne, als mit dem Ausdruck „rechtmässige Ausübung des Eigentumsrechts“ eine Entschädigungspflicht begründet wird.

Besonders problematisch ist Art. 679a Abs. 2: Derartige Bestimmungen haben im ZGB nichts zu suchen. Es kann nicht angehen, dass der durch Bauarbeiten geschädigte Nachbar privatrechtlich eine Änderung des Bauprojektes verlangen kann. Einwendungen gegen Bauvorhaben sind im Bewilligungsverfahren anzubringen und sind nicht Gegenstand des zivilrechtlichen Nachbarrechtes. Es kann wohl nicht angehen, dass rechtskräftig bewilligte Bauprojekte nachträglich aufgrund einer zivilrechtlichen Nachbarrechtsklage verhindert bzw. hinausgezögert werden können.

Ebenso sind Schadenersatzansprüche bei negativen Einwirkungen aufgrund einer zonen- und baurechtskonform erstellten Baute abzulehnen. Der in Art. 679 Abs. 3 VE explizit genannte Ausschluss-Tatbestand ist in diesem Sinne viel zu restriktiv. Demgegenüber geht Art. 684 Abs. 2 BE zu weit; Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu den negativen Immissionen wurde hier derart weit ausgedehnt, dass dies zu einem offensichtlichen Widderspruch zur öffentlich-rechtlichen Bauordnung führt und insbesonderem vom Bundesgericht nicht so gewollt war.

Solche Regelungen schaffen lediglich Doppelspurigkeiten, Kosten und Verzögerungen und erhöhen die Rechtssicherheit keineswegs. Es kann nicht angehen, dass privatrechtliche Bestimmungen eingeführt werden, welche das öffentliche Baurecht letztlich vereiteln. Deshalb lehnt die SVP lehnt die vorgeschlagenen Präzisierungen und Änderungen im Nachbarrecht entschieden ab.

Art. 691 VE-ZB (Notleitungsrecht)

Die vorgeschlagene Lösung, wonach auch aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Notleitungsrechte dem gutgläubigen Erwerber entgegengehalten werden können, widerspricht dem Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs und wird deshalb abgelehnt.

Das Stockwerkeigentum

Art. 712f ZGB (Aufhebungsanspruch von Stockwerkeigentum)

Die vorgeschlagene Neuerung, wonach die richterliche Aufhebung von einem Stockwerkeigentümer auch verlangt werden kann, wenn das Gebäude seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und infolge seines schlechten baulichen Zustandes nicht mehr genutzt werden kann, entspricht keinem Praxisbedürfnis und führt lediglich zu erheblichen Auslegungsproblemen. Art. 712 f. ist deshalb in der geltenden Form beizubehalten.

Art. 712g und 712q

In der Anmerkung des Verwalters im Grundbuch ist kein praktischer Nutzen ersichtlich, weshalb davon abzusehen ist.

Grunddienstbarkeiten

Art. 732 VE-ZGB (Öffentliche Beurkundung)

Die SVP lehnt die vorgeschlagene Ausdehnung des Formzwanges zur öffentlichen Beurkundung als unverhältnismässig ab. Die gesetzlichen Formvorschriften und damit die Kosten sind auf das Erforderliche zu beschränken. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Erweiterung der Beurkundungspflicht eine genauere Festlegung der vertraglichen Beziehung und damit eine Verhinderung von Streitfällen bewirken soll, wie dies im Bericht angeführt wird. Vielmehr ist dies klar als neue behindernde Reglementierung zu werten.

Kleines Wohneigentum

Die SVP begrüsst grundsätzlich alle privatrechtlichen Möglichkeiten, welche dazu geeignet sind, Wohneigentum zu fördern und setzt sich diesbezüglich etwa für das Bausparen wie auch für steuerliche Massnahmen ein. Die vorgeschlagene komplizierte Ausgestaltung des kleinen Wohneigentums in Form eines Raumrechtes erweist sich als Institut zur Wohneigentumsförderung als unausgereift und deshalb unbefriedigend. Es werden in undurchsichtiger Weise miet-, dienstbarkeits-, miteigentums- und stockwerkeigentumsrechtliche Aspekte vermischt. Besonders störend ist, dass – obwohl zwei völlig andere Rechtskonstellationen – zahlreiche Probleme des geltenden Mietrechts (Regelung von Nebenkosten, Mietzinsanpassungen, etc.) ins Raumrecht übertragen werden, was gesetzessystematisch nicht angeht und lediglich zu Rechtsunsicherheit und als Folge davon zu Streitigkeiten und Kosten führt. Darüber hinaus ist das Verhältnis zwischen dem Eigentümer des ganzen Baurechts und dem Raumrechtsberechtigten nicht klar geregelt. Aus Sicht der SVP dürfte das Raumrecht denn auch kaum genügend attraktiv sein, um eine grössere Nachfrage zu generieren. Dies umso mehr, als im erläuternden Bericht angeführt wird, dass das Modell des „kleinen Wohneigentums“ für den „kleinen Eigentümer“ nicht günstiger ist als das hergebrachte Miteigentum oder Eigentum. Die SVP lehnt das vorgeschlagene Raumrecht ab.

Art. 779r VE-ZGB

Die SVP begrüsst ausdrücklich den Verzicht auf die Verankerung eines Vorkaufsrechts der Mieterinnen und Mieter von Raumrechts-Wohnungen. Die SVP lehnt auch die Einführung eines solchen Vorkaufsrechts im Rahmen einer Mietrechtsrevision dezidiert ab.

Das Grundpfand

Art. 799 VE-ZGB (einseitige Errichtung eines Pfandes)

Es ist nicht ersichtlich (und geht auch aus dem erläuternden Bericht nicht hervor), weshalb die heutige Form einseitiger Rechtsgeschäfte zur Errichtung von Grundpfandrechten in der Praxis zu Problemen geführt haben soll.

Die SVP lehnt eine Formverschärfung durch eine Ausdehnung der Vorschriften zur öffentlichen Beurkundung von Grundpfandverträgen auf alle, auch auf einseitige Rechtsgeschäfte, entschieden ab.

Art. 837 ff. VE-ZGB (Bauhandwerkerpfandrecht)

Die SVP lehnt die vorgeschlagene Änderung ab. Es stellen sich eine Reihe technischer Probleme und – da eine blosse Notifikation genügt – besteht auch die Gefahr von Missbrauch.

Wenn der Umstand, dass bei der heutigen Ausgestaltung des Bauhandwerkerpfandrechtes der Grundeigentümer der Gefahr der Doppelzahlung unterliegt, nicht ganz von der Hand zu weisen ist, so bestehen durchaus Möglichkeiten, diese Gefahr zu umgehen. Mit dem Bauhandwerkerpfandrecht soll der entstandene Mehrwert eines Grundstückes die Forderungen der Handwerker und Unternehmer, die durch ihre Leistungen zur Wertvermehrung beigetragen haben, sichern. Dies ist umso mehr angebracht, als die von ihnen gelieferten Materialien und ihr Werk Bestandteil des überbauten Grundstückes werden und von ihm, je nach der Natur der Sache, nicht ohne Verminderung oder Zerstörung des Gebrauchswertes getrennt werden können. Die Handwerker und Unternehmer können sich zudem weder ein Rücknahmerecht vorbehalten noch sich eine andere dringliche Sicherheit verschaffen. Es geht nicht an, die bestehenden gesetzlichen Sicherheiten auszuhöhlen bzw. letztlich sogar auszuhebeln. Gerade die KMU wären aber im Besonderen Opfer der vorgeschlagenen Revision, da sie sich aufgrund der Realitäten des Marktes sehr oft in der Rolle eines Subunternehmers befinden.

Das vorgeschlagene Forderungspfandrecht für Subunternehmer ist untauglich, weil das Forderungspfandrecht von der Forderung des Hauptunternehmers abhängig ist. Dieses Recht stösst deshalb ins Leere, wenn der Bauherr den Hauptunternehmer bereits bezahlt hat oder etwa dann, wenn dem Bauherrn das Recht auf Minderung zusteht. Da der Subunternehmer meist das schwächste Glied in der Kette ist und sich gegen gewisse Vertragsklauseln kaum wehren kann, wird die Möglichkeit auf vertraglichen Verzicht auf des Forderungspfandrecht faktisch dessen Nichtexistenz bedeuten.

Leider wird vorliegend darauf verzichtet, die Eintragungsfrist von drei Monaten für das Bauhandwerkerpfandrecht zu verlängern. Wenn man bedenkt, dass Gläubiger von zahlungsunfähigen oder -unwilligen Schuldnern hingehalten werden, und die zu befürchtenden Umtriebe oder die Gefährdung geschäftlicher Beziehungen einem schnellen Eintrag entgegen. Aus diesem Grunde ist die Frist auf 6 Monate festzulegen.

Art. 848VE-ZGB (Kündigung von Schuldbriefen)

Der Verweis auf die üblichen Zinstage als Kündigungstermin ist zu streichen, so dass die Kündigung mit 6-monatiger Frist auf jedes Monatsende möglich ist. Dies in Anlehnung an die heutige Praxis, welche keine allgemeine Übung bestimmter Zinstage mehr erkennen lässt.

Art. 858 f. VE-ZGB (papierloser Schuldbrief)

Die SVP stimmt der Einführung des papierlosen Schuldbriefes als Registerpfandrecht unter Vorbehalt der Gewährleistung von Datensicherheit und Kostenneutralität zu. Zwar weist der vorgeschlagene Register-Schuldbrief diverse Vorteile auf, wie namentlich die Reduktion der Ausfertigungskosten, den Wegfall der Aufbewahrungs- und Transportkosten und der damit verbundenen Risiken des Wertpapierverlustes sowie des Wegfallen der Notwendigkeit von Kraftloserklärungsverfahren. Da jedoch eine Übertragung des Registerpfandrechts nur noch mittels Registereintrag möglich wäre, ist – je nach Kanton – auch eine erhebliche Verteuerung der Transaktionskosten zu befürchten. Ebenfalls ist der Sicherung der Datenspeicherung besondere Beachtung zu schenken. Allenfalls ist den Problemen des Papier-Schuldbriefes in der Praxis ist mit der Vereinfachung der Kraftloserklärung beizukommen.