OR (Mietrecht): Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit

Gemäss geltendem Recht kann der Mieter eines Wohn- oder Geschäftsraums den An-fangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes als missbräuchlich anfechten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann die Mieterschaft bei Wohnungsmangel den Anfangsmietzins unabhängig von einer persönlichen Zwangslage anfechten. Mit der Anpassung wird eine Erhöhung der Anforderungen an die Anfechtung des Anfangsmietzinses be-zweckt: zusätzlich zur Mangellage auf dem Markt für Wohn- und Geschäftsräume oder zur erheblichen Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache soll immer auch eine persönliche oder familiäre Notlage gegeben sein, durch die sich die Mieterschaft zum Vertragsabschluss gezwungen sah. Eine mit der Vorlage unterbreitete Variante erhöht die Anforderungen etwas weniger stark und unterscheidet sich dadurch, dass bei einer erheblichen Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins für die Anfechtung des Anfangsmietzinses keine persönliche oder familiäre Notlage erforderlich ist. Eine solche müsste also nur bei einer Mangellage auf dem Markt für Wohn- und Geschäftsräume kumulativ gegeben sein.

Die SVP unterstützt die Umsetzung gemäss dem Wortlaut der parlamentarischen Initiative von aNR Egloff (SVP). Wer eine Vereinbarung brechen will und seinem Vertragspartner einen anderen Preis für dessen volle Leistung aufzwingen will, soll dies nur tun können, wenn er den Vertrag aus einer Zwangslage heraus ab-schliessen musste. Der unterbreiteten Variante hingegen wird kein Vorzug gegeben. Die nachträgliche Anfechtung stellt nämlich einen enormen Eingriff in die Vertragsfreiheit und die Eigentumsrechte dar. Wer ohne Not das kostenlose Verfahren ausnutzen will, um eine tiefere Gegenleistung aufzuzwingen, soll nicht geschützt werden. 2

Zur Umsetzung der parlamentarischen Initiative Egloff (SVP) 17.493, «Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen»

Nach Artikel 269a Buchstabe a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen. Für den Nach-weis der Orts- und Quartierüblichkeit müssen nach geltender Bundesgerichtspraxis fünf verschiedene Vergleichsobjekte vorgelegt werden, die in Bezug auf die Lage, die Grösse, den Zustand, die Ausstattung und die Bauperiode mit dem konkreten Mietobjekt vergleichbar sind. Dieser Nachweis ist oft schwierig oder gar unmöglich. Mit der vorgeschlagenen Anpassung wird der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses erleichtert, indem drei zum Vergleich taugliche Objekte genügen sollen und fehlende Eigenschaften durch die richterliche Berücksichtigung anderer Eigenschaften des Mietobjekts ausgeglichen werden können. Zudem werden einzelne Merkmale kategorisiert und branchenetablierte Statistiken zugelassen. Als Variante wird vorgeschlagen, dass fehlende Merkmale nicht durch die richterliche Berücksichtigung anderer Eigenschaften des Mietobjekts ausgeglichen werden können.

Die SVP unterstützt die Umsetzung gemäss dem Wortlaut der parlamentarischen Initiative von aNR Egloff (SVP). Der vereinfachte Nachweis dient den Mietern wie auch den Vermietern, den Schlichtungsbehörden und den Gerichten. Die Variante hingegen ist weniger geeignet, in einem Verfahren tatsächlich ein Ergebnis zu erhalten und die Missbrauchsgrenze ausloten zu können. So-mit gäbe es mit der Variante immer noch Verfahren, welche ergebnislos enden würden, was für beide Parteien unbefriedigend ist.

Wir danken Ihnen für die Berücksichtigung unserer Stellungnahme und grüssen Sie freundlich.